Como se aplica o direito de preferência no condomínio geral?

O condomínio geral é o instituto jurídico que representa a situação em que duas ou mais pessoas são proprietárias de um único imóvel. No caso, elas são proprietárias de frações ideais do imóvel, ou seja, de uma porcentagem sobre o todo.

A co-propriedade de fração ideal gera ao imóvel um estado de indivisão. O estado de indivisão se traduz pela impossibilidade de o imóvel ser fisicamente dividido entre os seus co-proprietários.

Um exemplo para facilitar o entendimento:

3 irmãos herdam uma casa. Os três são igualmente proprietários do imóvel, possuindo, via de regra, cada um a fração ideal de 33,33% do imóvel. O estado de indivisão implica na impossibilidade desse imóvel ser fisicamente fracionado entre os 3 irmãos. O direito não admite que um irmão seja dono da sala e do jardim, o outro da cozinha e do espaço gourmet, e o terceiro dos quartos.

Ou seja, os três são proprietários do imóvel, cada um de 33,33% do todo, possuindo igualmente os direitos inerentes à propriedade (usar, gozar, dispor e reaver).

A doutrina e jurisprudência brasileira bem sabem que o condomínio geral possui grande potencial conflituoso. Portanto, o legislador brasileiro instituiu diversas normas que visam a transitoriedade do condomínio geral.

Exemplo disso é a expressa previsão legal de que o condomínio geral pode ser dividido ou extinto a qualquer momento (artigos 1.320 e 1.322 do Código Civil).

A outra possibilidade, cerne do presente artigo, é a garantia do direito de preferência do condômino de coisa indivisa.

Já dissemos que o condomínio geral causa ao imóvel um estado de indivisão. Ou seja, os condôminos são proprietários de uma fração ideal do todo, fisicamente indivisível.

Na hipótese de condomínio de coisa indivisível, o condômino não pode vender sua parte a estranhos sem antes oferecer aos demais co-proprietários.

Essa é a previsão do artigo 504 do Código Civil:

Art. 504. Não pode um condômino em coisa indivisível vender a sua parte a estranhos, se outro consorte a quiser, tanto por tanto. O condômino, a quem não se der conhecimento da venda, poderá, depositando o preço, haver para si a parte vendida t a estranhos, se o requerer no prazo de cento e oitenta dias, sob pena de decadência. Parágrafo único. Sendo muitos os condôminos, preferirá o que tiver benfeitorias de maior valor e, na falta de benfeitorias, o de quinhão maior. Se as partes forem iguais, haverão a parte vendida os comproprietários, que a quiserem, depositando previamente o preço.

A regra em questão visa evitar conflitos, conforme expressamente definido pelo Superior Tribunal de Justiça no julgamento do Recurso Especial nº 1.524.125 - SP de que "busca-se, em verdade, com o direito de preferência, evitar que se torne ainda mais conturbado o que, normalmente, é gênese de conflitos reiterados, como ocorreria com a inserção de algum estranho na co-administração do imóvel indivisível em condomínio".

Desse modo, de acordo com a regra do artigo 504 do Código Civil, deve o condômino informar sua intenção de venda e o preço exigido aos demais condôminos. Caso nenhum demonstre interesse, a venda pode ser feita a estranhos.

Todavia, na hipótese de o valor negociado entre o terceiro ser inferior ao anteriormente ofertado aos condôminos, o co-proprietário é obrigado a informar os demais acerca da diminuição do preço.

Para ilustrar como o direito de preferência se realiza, imagine a hipótese:

João, co-proprietário de um imóvel, pretende vender sua parte pelo preço de R$500.000,00. Antes de oferecê-la a terceiros, João a oferta aos demais condôminos. Nenhum deles demonstra interesse em adquirir a parte de João. João, portanto, negocia com terceiros, porém, no meio da negociação, chega ao valor de R$450.000,00. João não pode fechar o negócio antes de oferecer essa mesma proposta aos demais condôminos. Se assim o fizer, estará preterindo o direito de preferência.

A ofensa ao direito de preferência do condômino de coisa indivisa pode gerar a anulação do negócio.

Através de ação judicial específica, o condômino que teve seu direito de preferência preterido, dentro do prazo de 180 dias (contados do registro imobiliário da escritura pública de compra e venda) e depositando o preço, poderá haver para si a parte vendida a terceiro.

Ficou com alguma dúvida? Entre em contato comigo que te ajudo: esthefany@trierweiler.com.br.

Acesse o link através do QR Code para ler a íntegra do Acórdão proferido no REsp nº 1.524.125 - SP

(Precedente citado no artigo)