Multipropriedade como estratégia para prevenção de conflitos familiares

"Tenho um apartamento na praia para uso familiar, mas sei que poderá haver conflito entre meus filhos após minha morte. Existe alguma forma de prevenir essa situação?"

É muito comum que famílias que moram nas regiões interioranas possuam imóveis no litoral do Brasil. Esses imóveis são, normalmente, utilizados pela família durante as férias, festas de fim de ano, onde todos podem desfrutar de um descanso merecido.

No entanto, o uso comum de coisa  única pode trazer conflitos, os quais podem ser facilmente resolvidos pelo verdadeiro proprietário do imóvel.

Mas, se você chegou até aqui, é porque possui receio do que pode acontecer quando não mais puder auxiliar seus filhos e sua família quando o assunto for gerir a utilização do imóvel.

O instituto da multipropriedade pode ser uma boa estratégia para você!

A multipropriedade acontece quando várias pessoas são proprietárias de uma mesma coisa, mas o exercício do direito de propriedade está restrito a um período de tempo.

Ou seja, duas ou mais pessoas são proprietárias de um mesmo imóvel, mas por frações de tempo definidas, distintas e indivisíveis. Durante essas frações de tempo, o uso e gozo do imóvel são exclusivos.

Vou apresentar um exemplo para facilitar a compreensão:

Imagine que dois irmãos são proprietários de um apartamento à beira mar. Esses irmãos herdaram o apartamento de sua mãe. Já imaginando que seria complicado estabelecer o uso desse imóvel e sabendo o quanto ele é importante para a família, a mãe estabeleceu em seu testamento que o irmão mais velho usaria exclusivamente o apartamento nos anos ímpares, e o irmão mais novo, nos anos pares. Instituiu, portanto, a multipropriedade.

As frações de tempo dadas no exemplo não são uma regra, pois o Código Civil cria margens de liberalidade à definição dos períodos temporais de cada proprietário.

Cada fração de tempo deve possuir, no mínimo, 7 (sete) dias (conforme previsto no artigo 1.358-E do Código Civil), e pode ser estabelecida das seguintes formas: fração de tempo fixa e determinada, no mesmo período de cada ano; fração de tempo flutuante, caso em que a determinação do período será realizada de forma periódica, mediante procedimento objetivo que respeite, em relação a todos os proprietários, o princípio da isonomia, devendo ser previamente divulgado; ou fração de tempo mista, combinando características do sistema fixo e do sistema flutuante.

Importante dizer que a multipropriedade precisa ser instituída, o que se dá com o registro imobiliário do ato entre vivos ou do testamento. O ato de instituição da multipropriedade deverá desde logo definir a duração dos períodos correspondentes a cada fração de tempo.

A convenção de condomínio em multipropriedade, por sua vez, determinará: i) os poderes e deveres dos multiproprietários, especialmente em matéria de instalações, equipamentos e mobiliário do imóvel, de manutenção ordinária e extraordinária, de conservação e limpeza e de pagamento da contribuição condominial; ii) o número máximo de pessoas que podem ocupar simultaneamente o imóvel no período correspondente a cada fração de tempo; iii) as regras de acesso do administrador condominial ao imóvel para cumprimento do dever de manutenção, conservação e limpeza; iv) a criação de fundo de reserva para reposição e manutenção dos equipamentos, instalações e mobiliário; v) o regime aplicável em caso de perda ou destruição parcial ou total do imóvel, inclusive para efeitos de participação no risco ou no valor do seguro, da indenização ou da parte restante; vi) as multas aplicáveis ao multiproprietário nas hipóteses de descumprimento de deveres.

Além disso, os multiproprietários possuem uma série de direitos e deveres instituídos em lei (vide artigos. 1.358-I e 1.358-J do Código Civil).

Exemplo dos deveres e direitos do multiproprietário: como o direito de propriedade é exclusivo durante o transcurso de sua fração de tempo, o proprietário é responsável pelo pagamento dos encargos do imóvel (impostos, condomínio, luz, água, etc.) e pelo recebimento dos rendimentos (ex: pode locar o imóvel durante o transcurso de sua fração de tempo) referentes ao período de exercício de sua propriedade.

Outra característica bastante interessante é que, por ser a multipropriedade uma espécie de condomínio dividido não em frações ideais do imóvel, mas sim em períodos de tempo, cada fração de tempo possuíra uma matrícula individualizada, a qual indicará o seu proprietário respectivo.

De forma geral (e assim digo pois as normas de direito notarial e registral são estaduais e, desse modo, os procedimentos podem variar de estado a estado), a multipripriedade será instituída na matrícula do imóvel (podendo ser chamada de matrícula-mãe). Por conseguinte, serão criadas matrículas para cada uma das frações de tempo, tantas quantas forem previstas no instrumento de instituição.

Neste artigo, a intenção foi de fazer breves comentários sobre o instituto da multipropriedade. Mas saiba que existem várias regras aplicáveis e que devem ser analisadas de acordo com a situação prática. Portanto, a assessoria jurídica é extremamente importante para verificar se, de fato, a multipropriedade atende aos interesses das pessoas envolvidas e, caso atenda, para que seja instituída da melhor forma possível!

O que você achou da multipropriedade? Acredita que seja uma boa estratégia para você?